El pasado jueves 23 de abril se grabó y publicó el episodio#032 del podcast Invertir Joven, conducido por Cristian Arens. En esta ocasión, se tuvo como invitado especial a Ignacio Mariátegui, Gerente General y Socio Fundador de FIBRA Prime, primer Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces (FIBRA) en el mercado de capitales.
Mariátegui tiene una trayectoria empresarial de 21 años, dentro de los cuales más de 10 años han sido dedicados a la industria inmobiliaria adquiriendo activos comerciales hasta por el valor de US$50 millones (dólares americanos), los cuales generan flujos positivos y estables en el tiempo.
¿Qué son los FIBRA?
Son fideicomisos de inversión en bienes raíces, lo que sería un ´Real Estate Investment Trust´ en los Estados Unidos.
Fibra Prime es una empresa inmobiliaria dedicada a la adquisición y administración de activos de rentas comerciales en formato de fideicomiso, brindando así una mayor seguridad a los inversionistas. Es una empresa inembargable, auditada por la Superintendencia de Mercado de Valores (SMV) y custodiada por un fiduciario, que en este caso es el BBVA. Asimismo, el FIBRA es eficiente en materia tributaria, debido a que no paga el Impuesto a la Renta (IR), ese impuesto lo deben de pagar los accionistas. Los dividendos generados se pagan a los accionistas de forma trimestral.
Un fideicomiso es un vehículo de propósito especial diseñado para realizar una determinada acción, lo cual hace que sea inembargable – como se menciona en el párrafo anterior – y es custodiado por un fiduciario. Esta figura se utiliza en el Perú desde aproximadamente hace 10 años y tiene una regulación especial.
¿Cómo invertir en FIBRA PRIME?
El procedimiento es relativamente sencillo. Lo único que se necesita hacer es ir a un Agente de Bolsa.¿Hay una cantidad mínima de inversión? La respuesta es que no la hay. Técnicamente lo mínimo sería el precio de un certificado que cuesta US$10,15 (dólares americanos). Todo funciona como una empresa que cotiza en bolsa (Sociedades Anónimas Abiertas). Cada vez que se haga una emisión de nuevos certificados, las personas podrán invertir en este vehículo financiero.
¿Hay un tiempo mínimo en el cual debe permanecer la inversión? Es decir, ¿los inversionistas pueden retirar su dinero en cualquier momento? Recomendamos que sean inversiones a largo plazo, sin embargo si los inversionistas desean, pueden retirar su capital en el lapso de 2 o 3 días a través de la misma Sociedad Agente de Bolsa (SAB) que utilizaron.
¿Cuál es la rentabilidad anual?
Es importante tener en cuenta que, a diferencia de otras inversiones, estas se clasifican como inversiones en activos de renta variable, por ende el rendimiento no es fijo sino varía dependiendo de múltiples factores.
El año pasado (2019) se distribuyó 6.5% de dividendos anuales en dólares americanos. Apuntamos a que los próximos años la rentabilidad sea de entre 7-8% anual.
Como parte de la gestión, cobramos un denominado ´Fee de Administración´ el cual sirve para cubrir los gastos de administración de los inmuebles (impuestos prediales, clasificadores de riesgos, auditores, entre otros).
La operación está respaldada por los activos fijos (inmuebles), no hay un fondo de garantía de depósitos como en otras inversiones. Los riesgos que se manejan son los eventuales como variaciones drásticas en el valor del dólar (tipo de cambio), falta de liquidez, situaciones de fuerza mayor o casos fortuitos como esta pandemia que estamos viviendo (covid-19).
En el ejemplo preciso de esta crisis mundial, nuestra respuesta económica ha sido la reprogramación de los flujos.
Toda inversión genera riesgos, por ende la recomendación es que los inversionistas deben de hacer siempre una debida diligencia antes de invertir.
¿Las inversiones que hacen en inmuebles son solo en Perú?
Nuestros estatutos, que son avalados por la Superintendencia de Mercado de Valores (SMV) solo nos permite invertir en el Perú. Nosotros estamos muy cómodos con esto debido a que conocemos el mercado local y sus tendencias. Somos firmes creyentes que el Perú es una tierra de oportunidades.
Cabe precisar que la Ley de FIBRAs sí permite invertir en otros países de la región, sin embargo lo que hemos podido analizar, es que aquellos FIBRAs que invierten regionalmente no están teniendo tanto éxito como aquellos que lo hacen localmente.
¿Los ingresos que generan son solo por concepto de rentas o también por compra-venta de inmuebles?
El espíritu de este modelo de negocio es que los ingresos sean mayoritariamente por concepto rentas. La ley impide vender los activos fijos (inmuebles) dentro de los primeros 4 años de adquisición.
En caso haya una oportunidad interesante de vender activos, generando un ingreso considerable para nuestros inversionistas, lo podríamos presentar ante el Comité de Inversiones para que sea evaluado estratégicamente. En caso se concretará este supuesto, la utilidad generada se repartiría de la misma forma como dividendos trimestrales.
Situación Actual de FIBRA PRIME
En el 2019 logramos levantar un capital de hasta US$50 millones (dólares americanos).
El principal inconveniente, si se podría llamar así, es que hay reducidas opciones para incrementar capital: (i) Emitiendo nuevos certificados o (ii) financiandose a través de deudas ´bullet´, en las cuales solo se paga el interés y no la amortización, o a través de deuda pública.
Para el año 2020, estamos evaluando realizar una siguiente colocación, con la cual el valor total de los activos podría ascender a los US$90 millones (dólares americanos).
El ideal de los FIBRA es que el 70% de activos sean comprados con capital y el 30% con deuda, es algo a lo que apuntamos.
Por la desaceleración económica que estamos sufriendo como país, hemos tenido que reprogramar pagos para guardar liquidez, como la mayoría de las empresas están haciendo.
Parte de la gestión ha sido renegociar con arrendadores para que no se vayan, actuando de manera empática y solidaria con su situación.
La reprogramación de los pagos implica que en los siguientes 12 a 18 meses se pagará proporcionalmente la reducción en la cuantía de los arrendamientos de estos primeros meses más críticos. Es por ello, que consideramos que la siguiente colocación será una excelente oportunidad para los inversionistas, debido a que proyectamos que habrá un temporal superávit.
En el año 2020 proyectamos terminar con una rentabilidad de entre 4.5-5% anual para los inversionistas, lo cual sigue siendo atractivo dada la coyuntura actual. Para el año 2021 la proyección es más alentadora, esperamos que sea alrededor de 7% anual.
¿Cómo esta constituido el portafolio?
Tenemos un portafolio bastante diversificado: activos hoteleros, oficinas, retail, activos de uso mixto, centros comerciales, activos industriales, entre otros.
Es importante aclarar que nosotros no desarrollamos proyectos. Solamente compramos activos estabilizados con flujos determinados, esto reduce el riesgo.
Nuestras próximas adquisiciones serán probablemente supermercados, farmacias y/o activos industriales o logísticos que creemos que tienen un mayor potencial en estos momentos.
Finalmente nuestro principal propósito, en Fibra Prime, es democratizar el acceso de todos los peruanos a este tipo de inversiones. Actualmente contamos con 280 inversionistas, pero nuestra meta es multiplicar esa cifra por diez (10) en los próximos tres (3) años.
Escrito Por: FIBRA PRIME
Página Web: https://fibraprime.pe/
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